משרד עורכי דין אריה שורץ

איך להכניס קרש הצלה להסכם שכירות?

עו"ד תמר פישהוף

מישהו אצלכם משכיר דירה? נתקלתם כבר בשוכרים בעייתיים, שהשחיתו את הדירה והעלימו ריהוט? תפרנים שכל חודש מנסים מחדש לדחות אתכם בתירוצים שונים ולשלם באיחור את שכר הדירה, אם בכלל?
מצבו המשפטי של המשכיר בישראל אינו מותיר לו מרווח פעולה אל מול השוכרים. גם אם נדמה לו שהוא זכאי לפנותם עקב אי תשלום או זכאי לפיצוי עקב נזקים או תשלום בשיק שחזר, במציאות הדברים שונים. על בעל הנכס לפנות לשם כך לבית המשפט ולנהל הליכים שעלולים להמשך שנים כדי לזכות בסופו של דבר, אולי, במה ששייך לו והגיע לו מלכתחילה. אז מה עושים? מחפשים אפיק השקעה אחר ונוטשים את שוק הנדל"ן? לא בהכרח. פתרון פשוט נמצא בידיו של כל משכיר, אם ישכיל להקשיב לעצה טובה. ההגיון מאחורי העצה שלנו פשוט: לדאוג שהמשכיר יקבל את מה ששייך לו בדרך המהירה ביותר, ללא צורך בהתערבות בית המשפט.
את הדאגה למשכיר ולרכושו ניתן ליישם בצורה מעשית מראש, כבר בהסכם השכירות עצמו. במקום לחתום על הסכם שכירות "סטנדרטי" (מהסוג שנמכר פעם בחנויות כלי כתיבה במחיר של שקל והיום ניתן להורדה בחינם מהרשת...), רצוי לערוך הסכם שכירות שיכיל סעיף הקובע פיצוי על נזקים אשר נגרמו לדירה. עוד סעיף מועיל הוא סעיף שדורש, בנוסף לערבים גם ערבות בנקאית או שיק ביטחון של צד שלישי ולא שיק של השוכר עצמו. נשמע כמו דרישה מוגזמת? דרישה זו תהפוך להיות הגיונית מאוד כשתנסו לפדות את שיק הביטחון שנתן השוכר ותגלו שיש סיבה לכך שהוא אינו משלם את דמי השכירות: באמת אין לו כסף. אינכם רוצים למצוא את עצמכם רודפים אחרי הערבים עד לבית המשפט במקום להפקיד בקלות יחסית את שיק הביטחון שנתנו.
את כל אלה אולי כבר ידעתם, אבל אנחנו רוצים ללמד אתכם טריק נוסף, כזה שאולי לא ידעתם עליו עד היום. יש סעיף שיוכל אולי להציל את הנכס שלכם ואת כספכם משוכרים שבחרו להפוך את דירתכם לבית הקבע שלהם, ללא כל כוונה לשלם על כך. סעיף שיאמר כי השוכר מאשר את הסכמתו מראש לפינויו מהדירה (כשהוצאות הפינוי על חשבונו, כמובן) אם יפר את ההסכם. נשמע כמו התחכמות משפטית מיותרת? במקרה של אחד מלקוחותינו, כשהגיע רגע האמת, סעיף קטן זה התגלה כקרש ההצלה שהוציא אותו מהבוץ.
מעשה שהיה, כך היה:
ערכנו עבור לקוח הסכם שכירות, שכלל סעיף שכזה. לימים, התגלתה השוכרת כאישה קשת יום, שכמעט תמיד איחרה בתשלום השכירות החודשית. לא הועילו כל תלונות המשכיר ותחינותיו בעניין. מצבה הכלכלי של השוכרת הלך והתדרדר, ולאחר זמן הודיעה למשכיר באופן ברור כי אינה מסוגלת לשלם יותר, אך גם אינה מוכנה או מתכוונת לעזוב את הדירה. הלקוח חזר אלינו, מיואש לחלוטין.
במקום לרוץ לבית המשפט ולהגיש תביעת פינוי שהיתה עולה הון ועלולה היתה להמשך שנים, שלחנו לשוכרת התראה, ולאחר התעלמות מצדה שלחנו לה הודעה חגיגית על יום הפינוי שלה מהדירה. השוכרת, שחששה מהפינוי, בחרה כמובן להישאר בבית ביום המיועד. כשהגיעו המשאית והסבלים, סירבה לצאת מהדירה ואיימה להזמין משטרה. עודדנו אותה לעשות זאת ולמקום הגיע חיש קל שוטר, שהשתומם למראה המשאית. הרי ידוע כי אי אפשר לפנות דייר סתם כך, ללא צו שיפוטי. הראינו לשוטר את הסעיף בהסכם השכירות שבו נתנה השוכרת הסכמה לפינוי מראש, והוא השתכנע (אחרי שהתקשר למחלקה המשפטית שלו ובדק אתם) כי אנחנו צודקים.
השוטר ביקש שנמתין בעוד הוא משוחח אתה ומנסה לשכנעה להתפנות מרצונה. הוא נכנס עם השוכרת לביתה ושם הסביר לה את מה שהסביר. הסברו נשמע לה כנראה יותר משכנע מההסבר שלנו, והיא הבטיחה לעזוב את הדירה מיד. שלושה ימים מאוחר יותר היתה הדירה ריקה. הלקוח המרוצה חסך שנים של עגמת נפש והוצאה כספית ניכרת, והכל תודות לסעיף קטן אך חכם שהוכנס להסכם הכי "סטנדרטי" שיש.

מקרקעין ונדל"ן

חזרה לארכיון "משפט חזק"

הרשמה ל"משפט חזק"