עסקת קומבינציה
מה מזכירה לכם המילה "קומבינה"? ומה אומרת לכם המילה "קומבינציה"?
הקומבינה היא המצאה ישראלית מאוד – איך לעבוד על מישהו, ככה, בקטנה. למצוא שותפים לדבר עבירה, חצי בצחוק וחצי ברצינות, ו"לעבוד" על מישהו שלישי. גם המילה "קומבינציה" אינה קשורה למקרקעין בדרך כלל: משמעותה רצף או חיבור בין פריטים שונים. הסירו דאגה מלבכם – אין שום קשר בין עסקת קומבינציה לקומבינה המוכרת.
בעולם המקרקעין יש למונח קומבינציה פרוש ברור וחיובי מאוד: היא מסמלת את יכולתו של בעל מגרש שאינו בהכרח בעל אמצעים כספיים לנצל את זכויות הבניה שניתנו לו מתוקף תכנית בניין העיר החלה במקום, וזאת מבלי שייאלץ לקחת הלוואות או לממן את פרוייקט הבניה בעצמו.
איך עושים את הפלא? פשוט מאוד: בעל המגרש מתקשר עם חברה קבלנית, ומוכר לה חלק מן המגרש בעסקה מותנית. הבעלות תעבור לחברה הקבלנית רק לאחר שתבנה את פרוייקט הבניה, על פי המפרט ובתנאים שהוסכמו בין הצדדים.
בדרך כלל, בעל המגרש ימצא את עצמו בסיומה של ההרפתקה עם דירה או יותר, תלוי בהיקף הפרוייקט, והחברה הקבלנית תוכל למכור את יתר יחידות הדיור. כל המימון, כולל המסים ושאר הוצאות התכנון והרישוי חלות על החברה הקבלנית.
הכנת הסכם קומבינציה אינה פשוטה כלל: יש לקחת בחשבון את כל ההשלכות הכלכליות, כולל חבויות המס הנובעות מעיסקה כזו לכל אחד מהצדדים. צריך להבטיח את זכויותיו של בעל המגרש ואת ביצוע כל התחייבויות החברה הקבלנית במלואן ובמועדן באמצעות בטחונות מתאימים, ולוודא שיוכל לממש בטחונות אלו גם כשיהיו צדדים נוספים מעורבים – לאחר שיימכרו חלק מהדירות החדשות. צריך לבדוק את הצדדים הטכניים, ההנדסיים, והמשפטיים הכרוכים בקבלת היתרי הבניה, ולהבטיח פיקוח על הפרוייקט כולו משלב התכנון ועד שלב הסיום. כמובן שלאחר סיום הבניה יהיה צורך לרשום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין ולרשום את זכויות בעלי הדירות השונים.
אם יש לכם מגרש ואתם שוקלים לנצלו בצורה שתביא לכם תשואה מקסימלית, עסקת קומבינציה היא חלופה שיש לשקול אותה לעומק. אל תהססו ושלחו אלינו מייל, או צלצלו ונקבע פגישה על מנת לראות כיצד אנחנו יכולים לסייע. נשמח להעמיד לרשותכם את ניסיוננו המקצועי בתחום זה.