זכויות על מקרקעין: פולש מפני פולש תוציא?
עו"ד אריה שורץ
הבריטים הם שבנו את המבנים כמבני עזר לתחנת השאיבה, אחת מיני רבות שנבנו על ידם ברחבי הארץ בתקופת המנדט. אחרי מלחמת השחרור עמדו הבניינים בעזובתם ובעליבותם, עד שבתחילת שנות השבעים מצאה אותם חבורה קטנה של בעלי חלום והתיישבה בהם. חברת מקורות השכירה להם את הקרקע בחוזה לכמה שנים, והם הפליאו לעשות והפריחו את המקום. כשהסתיימה תקופת השכירות הראשונה ביקשה מקורות לפנותם ללא תשלום כלשהוא, והעניין הגיע לבית המשפט. השופט ביקש מחברת מקורות להראות ראיה לזכויותיה בקרקע, ולמרבה ההפתעה לא היתה כזו ראיה בנמצא. מקורות הרימה ידיים, אנשי החבורה נשארו להתגורר במקום עוד שנים, ולמעשה המקום מיושב עד היום.
למרות שראו במקום את ביתם, לא היו לבני החבורה הקטנה זכויות בעלות כלשהן בקרקע, ובכל פעם שמי מהם רצה לעזוב את המקום מצא מישהו אחר שיבוא במקומו ויחליף אותו, בדרך כלל בתשלום. הישוב הקטן התנהל בשיטת חבר מביא חבר. כחסרי זכויות של ממש, נחשבו כולם כפולשים לקרקע לא להם.
יואל, ארכיאולוג במקצועו, התגורר במקום כשלוש שנים. היתה זו עבורו פינה של שקט ושלווה, והוא אהב מאוד את המקום. הוא נטע גפנים ותאנה והרבה לארח חברים. כשהגיע יום אחד האיש שממנו "קיבל" את הבית ודרש ממנו לפנות אותו ולהשיבו לידיו פנה אלי כמעט בהיסטריה: "אבל אין לו שום זכות על הבית הזה! הוא עזב לפני שנים!" אמר, והוסיף: "וברור שאין לו טאבו על הבית!".
גם לך אין, עניתי לו. ומה זכותך אתה על הבית הזה? "עזוב אותך מזכויות," אמר יואל בטלפון, "הוא הודיע שאם לא אפנה עד יום ראשון, יעיף לי הכל מהבית. עשה משהו!".
הייתי אז עורך דין צעיר, אך היה לי ברור לגמרי מה צריך לעשות – להגיש לבית המשפט בקשה דחופה לצו מניעה שיאסור על אותו הבריון לממש את איומיו. פשוט? בכלל לא. על מנת לקבל צו מניעה כזה, צריך קודם כל לשכנע את בית המשפט שלמבקש, יואל, יש בעצמו איזו זכות על הקרקע, שאם לא כן – לא יקבל שום סעד.
שאלתי כמה חברים למקצוע, וכולם היו באותה הדעה: לאיש מן השניים אין שום זכות משפטית שניתן להגן עליה, ולכן הבריון שבין שניהם ינצח ככל הנראה בויכוח. והבריון מבין השניים, למרבה הצער, לא היה יואל.
ישבתי וקראתי את חוק המקרקעין, ולפתע תפס את עיני אחד הסעיפים הבלתי שימושיים שבו: הסעיף העוסק בנטיעה ובניה במקרקעי הזולת. "הקים אדם מבנה או נטע נטיעות במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש". הכל התבהר
והנה כבר, בתוך שעה קלה, היתה הבקשה לצו מניעה מוכנה, ולמחרת בבוקר הוגשה לבית המשפט.
ביקשתי דיון דחוף בבקשה לצו המניעה, במעמד צד אחד. בשום אופן לא – קבעה השופטת, והזמינה את כולנו לדיון. במועד שנקבע התייצבנו באולמה – הבריון ועורך דינו, יואל ואני. "למה לדעתך אני צריכה לתת צו מניעה לטובת פולש, שאין לו שום זכויות בקרקע?" שאלה השופטת. הסברתי באריכות שעל פי החוק לבעל הנכס יש זכות לפנות את הפולש, ובתנאי שישלם לו עבור הנטיעות שנטע והבניה שבנה. התשלום הוא נושא למשא ומתן, דיון וויכוח. כנגד זכותו של בעל הנכס עומדת ליואל הזכות לטעון לעניין ערכן של הנטיעות. הזכות הזו, הגם שאינה זכות בעלות או זכות אחרת במקרקעין, היא זכות שאפשר וצריך להגן עליה.
השופטת חשבה רגע ושאלה שאלה נוספת: "והדייר הקודם, מדוע לו אין זכות זהה? אולי גם הוא בנה או נטע במקום?" יכול להיות, השבתי, אבל הוא נטש את המקום לפני כמה שנים, ובוודאי ויתר אז על הזכות שהיתה לו, לדון עם בעל הנכס.
אני חושב שהיתה זו הפעם היחידה שהזכות להתווכח עם מישהו הוכרה כזכות שניתן להגן עליה בבית המשפט, וכזכות המצדיקה מתן צו מניעה. השופטת נתנה את הצו שביקשתי ויואל חזר לביתו. הוא התגורר שם עוד כמה חודשים בסך הכל, עד שהכיר בחורה נפלאה ועבר לגור איתה באחת הערים הגדולות. לפני שעזב, מצא חבר אחר שיבוא להתגורר במקומו, וככל הידוע לי ויתר גם הוא, כמו קודמיו, על הזכות להתווכח עם בעל הנכס על שווין של הנטיעות.
מקום הישוב הקטן הזה הוא פלא אמיתי: למרות שהוא שוכן באמצעו של גן לאומי מוכרז ועל פי החוק אסורים המגורים במקום, זכו התושבים להתחבר לרשת החשמל, הם מקבלים את כל שרותי העזר העירוניים, המקום נכלל ברשימת הישובים של המועצה האזורית במקום ואפילו את תוואי הכביש הבינעירוני הסמוך שינו על מנת שניתן יהיה לבוא אליו ולצאת ממנו. חלק מהילדים במקום הם כבר דור שלישי, נכדים למתיישבי המקום הראשונים.
אני יושב לכתוב את הסיפור הזה בסך הכל יומיים לפני משלוח העלון, והערב ראש חודש תמוז. מחשבותי נודדות בין הבקעת חומות ירושלים בימי בית שני בידי הרומאים, תגובת העולם בימים האחרונים למשט שביקש להבקיע את המצור על עזה, ויואל, שרצה בסך הכל להגן על הבית שלו, שלדעת רבים לא היה שלו כלל.
והמשותף לשלושת העניינים? פשוט: המסקנה העולה מכל אחד ואחד מהם, שגם אם קשה מאוד להסביר לעולם מה זכותך על הבית, אם תצליח להסביר לעצמך בזכות מה אתה קורא לו "בית", תצליח בסופו של דבר להגן עליו מכל איום.
קריאה נוספת: רישום ואיתור זכויות במקרקעין